Taloussanomat kirjoitti 14.11.16 miten kehno isännöitsijä tulee kalliiksi! Kuukausittain meiltäkin kysytään osaammeko suositella ammattitaitoista isännöitsijää.

Isännöitsijä on taloyhtiössä paljon vartija. Osakkaat kärsivät, jos hän ei tee työtään kunnolla. Taloussanomat kokosi listan, mitä asioita taloyhtiön kannattaa huomioida isännöinnissä.

Isännöitsijän pitäisi olla taloyhtiön toimitusjohtaja ja palvella osakkeenomistajia tasapuolisesti. Asiantuntijoiden mukaan pääosa isännöitsijöistä – tai yhä useammin isännöintiyrityksistä – hoitaa tehtävänsä asiallisesti, mutta eivät kaikki.

Hallituksen jäsenet eivät aina tiedä roolijakoa

Taloyhtiön hallituksen pitäisi valvoa isännöitsijää ja tietää, mitä hänen kanssaan on sovittu ja mistä hänelle maksetaan. Isännöintiliiton toimitusjohtaja Tero Heikkilä huomauttaa, että sopimus voi olla epämääräinen ja tulkinnanvarainen.

Asukasliiton puheenjohtaja Hans Duncker muistuttaa, että harva hallituksen jäsen on kiinteistöalan ammattilainen, eivätkä he aina ole perillä rooleista.

Monella isännöitsijällä on hänestä mahdollisuus ottaa itselleen kuulumatonta valtaa ja kohdella osakkaita ”pärstäkertoimen mukaan”. Vaikkapa kylpyhuoneremontti tarjoaa Dunckerin mukaan hyvän mahdollisuuden tällaiselle.

Kylpyhuone kuuluu yhtiön vastuulle, mutta esimerkiksi perustasoa paremmat kaakelit osakkaan on maksettava itse. Läheskään kaikki eivät tiedä tätä, ja Duncker kertoo, että osa isännöitsijöistä on siirtänyt yhtiön remonttikuluja omistajille. Osa puolestaan on hyväksynyt eri osakkaille eritasoisia hanoja tai pintamateriaaleja.

Isännöitsijä voi jopa ajaa yhtiön konkurssiin

Kiinteistöliiton yhteysjohtaja Timo Tossavainen painottaa läpinäkyvyyttä kaikessa toiminnassa.

Isännöitsijöillä ja alan yrityksillä on usein yhteistyöverkostoja, joista voi olla paljon hyötyä. Vaikkapa remontin tai kuntotarkastuksen tekijäksi voidaan kilpailuttamatta valita isännöintiyhtiöön kuuluva toimija tai ”isännöitsijän tuttu”. Tällainen urakoitsija saattaa olla hyvä, asiallinen ja jopa kohtuuhintainen – mutta aina näin ei ole.

Pahimmillaan härski isännöitsijä voi Dunckerin mukaan ajaa taloyhtiön konkurssiin.
– Tällaiseen liittyy yleensä väärinkäytöksiä ja poskettomia urakkasopimuksia.

Jotkut kuitenkin käyttävät tilaisuutta hyväkseen. Kymenlaakson käräjäoikeus tuomitsi pari kuukautta sitten kotkalaisisännöitsijän ehdolliseen vankeuteen. Kymen Sanomien mukaan hän oli kavaltanut neljässä vuodessa kahdeksalta asiakastaloyhtiöiltään 78 500 euroa.

– Taloyhtiön kannattaisi aina viedä kavallus oikeuteen, eikä tyytyä vain rahojen palauttamiseen. Kavalluksen tielle lähtenyt harvoin vie vain yhdeltä yhtiöltä, Tossavainen huomauttaa.

Korjausavustukset voivat jäädä hakematta

Tossavainen kertoo isännöitsijästä, joka jätti kertomatta kirjanpidon puutteista, joista tilintarkastaja huomautti erillisessä muistiossa.
– Isännöitsijä toimitti hallitukselle vuodesta toiseen vain moitteettoman tilintarkastuskertomuksen.

Hallituksen pitäisi Tossavaisen mielestä ryhtyä toimiin viimeistään silloin, kun isännöinnin hoito tuntuu olevan ”narulla työntämistä” ja samoihin asioihin pitää palata yhä uudelleen.
– Jos kokouksia ei saada pidetyksi tai pöytäkirjoja tai kirjapitoa tehdyksi, on herättävä, Heikkilä lisää.

Halvalla työtään tarjonnut yrittäjä on voinut saada niin paljon asiakkaita, että ei ennätä hoitaa kaikkia. Hidastelu voi tulla taloyhtiölle kalliiksi. Jos esimerkiksi korjaus- tai hissiavustusta ei haeta ajoissa, saneeraus voi maksaa jopa tuplahinnan.

Palveluasenne voi olla hukassa

Asuminen on niin keskeinen osa elämää, että se nostaa helposti tunteita. Tossavainen korostaa, että isännöinti on palveluammatti.
– Olen nähnyt viestejä, joissa isännöitsijä ja hallitus ala-arvoisesti haukkuvat toisiaan alapäätermein.
Hyvä isännöitsijä on Koro-Kanervan mielestä aidosti kiinnostunut asiakkaistaan ja pyrkii kehittämään kiinteistöjä ja yhtiötä. Heikkilä korostaa kaikkien aktiivisuutta.
– Osakkaat otetaan asioittensa hoitoon heikosti mukaan. He kuitenkin maksavat kaiken, hän huomauttaa.

Ohjeita taloyhtiön hallitukselle:

– Selvitä, mitkä tehtävät kuuluvat isännöitsijälle, mitkä hallitukselle.
– Sovi isännöinnistä tarkasti. Osapuolten tulee tietää, mitkä tehtävät kuuluvat kiinteään kuukausiveloitukseen ja mistä laskutetaan erikseen.
– Käy sopimus isännöitsijän kanssa läpi vaikka vuosittain ja tarkista, vastaako sopimus taloyhtiön nykytarpeita. Arvioikaa samalla yhteistyön sujuminen.
– Huolehdi, että kokouspäätökset kirjataan selkeästi ja ymmärrettävästi. Niistä tulee selvitä, kuka asiaa edistää, miten, millä aikataululla ja hinnalla.
– Edistä läpinäkyvyyttä. Hallituksen jäsenille voi antaa mahdollisuuden seurata kirjanpitoa jatkuvasti. Yksi hallituksen jäsenistä voi olla tositetarkastaja.
– Tilintarkastajaa voi pyytää lähettämään asiakirjat paitsi isännöitsijälle myös hallituksen puheenjohtajalle.
– Tähtää taloyhtiön pitkäjänteiseen kehittämiseen.
– Kannusta asukkaita ja osakkaita aktiivisuuteen.